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9 obligations du propriétaire vis-à-vis du locataire en Belgique

Vie en location
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Ton propriétaire encaisse ton loyer tous les mois. En échange, il doit respecter certaines obligations ! Voici les 9 principales à retenir. 💡

Si la plupart des proprios sont assez réglos, c’est utile de connaître les principales obligations d’un propriétaire vis-à-vis de son locataire en Belgique. De l’enregistrement du contrat de bail aux règles en matière d’augmentation du loyer… sois complètement aware des devoirs de ton bailleur. 😎

Un contrat de bail conforme

Qu’est-ce qui doit y figurer ? Flora a rédigé un blog détaillé sur tout ce qu’il faut savoir sur le contrat de bail. 🧐

Le contrat de bail mentionnera notamment l’obligation pour le locataire de prendre une assurance incendie. Eh oui, le proprio peut l’imposer, même en Région bruxelloise où cette assurance n’est pourtant pas obligatoire. Le propriétaire demandera alors au locataire de lui soumettre une preuve de souscription d’assurance. (Pssst : cette preuve peut être générée en quelques clics depuis l’app Flora et envoyée directement au proprio 😉).

Dans de rares cas, le bailleur te dira peut-être qu’il a prévu une clause d’abandon de recours dans sa propre assurance incendie, et que tu ne dois donc pas prendre d’assurance locataire. Mais primo 👆, elle est de toute façon obligatoire en Wallonie et en Flandre. Et deuzio ✌️ : on te le déconseille. Découvre dans cet autre blog pourquoi ce n’est vraiment pas une bonne idée de compter sur cette clause d’abandon de recours.

Enregistrer le contrat de bail

En Belgique, l’enregistrement du contrat de bail fait partie des obligations du propriétaire. Ce que tu risques si le propriétaire n’a pas enregistré le bail ? Un exemple : si le propriétaire vend son bien et que tu y habites depuis moins de six mois, le nouvel acquéreur peut en principe résilier le bail du jour au lendemain. Oups… 😨

Par contre, note pour les ‘petits malins’ 😇 : ce n’est pas parce qu’un bail n’est pas enregistré qu’il n’est pas valide. Le non-enregistrement ne justifie donc en aucun cas que tu cesses de payer le loyer ou que tu résilies le contrat sans respecter les règles de résiliation.

Est-ce que j’ai une tête à trouver une excuse pour ne pas payer mon loyer ?

État des lieux

L’état des lieux est un document obligatoire en annexe de ton contrat de bail. Il décrit l’état du bien loué et doit être signé par le locataire et le propriétaire. Il doit être fait au plus tard à la fin du premier mois dans ta nouvelle habitation et enregistré avec le contrat de bail : ça fait partie des obligations de ton propriétaire ! Au moment où tu quitteras ton logement, il y aura bien sûr un état des lieux de sortie. Et si tout est en ordre, tu pourras récupérer la totalité de ta garantie locative. 💰

Pas trop à l’aise avec ton état des lieux ? Ce blog t’explique comment se passe un état des lieux et à quoi il faire attention.

Certificat PEB/EPC

Dans toutes les régions du pays, le propriétaire doit pouvoir fournir au locataire un certificat de performance énergétique du bâtiment. Il doit le faire dans les deux mois à compter de la date de signature du bail.

👉 En Wallonie et à Bruxelles : certificat PEB
👉 En Flandre : certificat EPC

Ces certificats, valables 10 ans, donnent au bâtiment un label de A à G (Flandre : A à F). La classification est décidée notamment en fonction du degré d’isolation du bâtiment et des performances des systèmes de chauffage et de ventilation. Il te donne donc une idée de ce que va représenter ta facture de chauffage.

Scoop : très peu de bâtiments sont classés ‘A’. En dehors des constructions récentes, les immeubles belges sont plutôt de vraies passoires. 🤦‍♂️ Mais les législations risquent d’évoluer beaucoup dans les années à venir, et peut-être que les obligations du propriétaire seront modifiées dans ce sens également !

Simple vitrage ? C’est bye bye chaleur, et bonjour certificat ‘G’ ! 😭

Assurance habitation propriétaire

Si le locataire doit obligatoirement souscrire une assurance habitation locataire, le propriétaire est en principe couvert par une assurance habitation propriétaire. On dit en principe, parce qu’en fait rien n’oblige légalement un propriétaire à être assuré. Cela ne fait donc pas vraiment partie des obligations du propriétaire, mais, ceci dit, aucune banque n’accorde un prêt hypothécaire sans que le bâtiment ne soit couvert par une assurance habitation. En pratique, les propriétaires sont donc presque tous couverts !

L’assurance propriétaire couvre tous les dommages qui ne sont pas causés par le locataire : incendie dû à une installation électrique défectueuse, rupture d’une canalisation… Dans ces cas, c’est au bailleur d’effectuer les réparations, en faisant jouer éventuellement son assurance.

Travaux et réparations

Pas toujours facile de savoir quels travaux et réparations relèvent de la responsabilité du propriétaire, ou quand c’est toi, locataire, qui dois t’en charger. En gros, le locataire est responsable de l’entretien régulier et des petites réparations, alors que le propriétaire prend en charge les grosses réparations. N’hésite pas à consulter notre blog indiquant qui doit payer les frais de réparation pour voir quelles sont les obligations de ton propriétaire à ce sujet, ou encore les listes de travaux prévues par les différentes régions :

👉 Pour la Wallonie
👉 Pour Bruxelles
👉 Pour la Flandre

Bon à savoir : Flora couvre les dégâts accidentels suite à des petits aménagements. Quand tu as abimé un mur en le repeignant ou en y accrochant un cadre, par exemple. Pour en savoir plus, consulte nos conditions générales.

une personne en rassure une autre qui s'inquière des frais de réparation qu'elle va devoir payer à son propriétaire
T’as ruiné ton mur en y accrochant ton nouveau macramé ? T’inquiète, Flora te couvre !

Un logement salubre

Il y a des soucis d’humidité conséquents dans ton logement, les canalisations sont manifestement en mauvais état, ou le système électrique est plus que douteux ? Là, on touche à la sécurité et à la salubrité du bien et ça fait clairement partie des obligations du propriétaire. Ce n’est pas normal, même si ton loyer n’est ‘pas cher’. 😒

Si le logement est insalubre, ça veut dire que ton propriétaire a négligé d’y effectuer des travaux conséquents de rénovation, qui sont à sa charge. Ce que tu peux faire :

📧 Mettre en demeure le propriétaire, c’est-à-dire lui demander officiellement d'effectuer les travaux nécessaires pour rendre le logement salubre.
👩‍⚖️ S’il ne réagit pas (favorablement), tu devras t’adresser au juge de paix.

Pour en savoir plus :

Code bruxellois du logement
Code wallon du logement
Woningkwaliteitsnormen (Flandre)

Ça non plus, c’est pas bon signe… 😵‍💫

Règles en matière d’augmentation du loyer

Cela ne fait pas partie des obligations du propriétaire à proprement parler, mais c’est un point important à mentionner. La fixation du loyer est libre : le propriétaire et le locataire se mettent d’accord au moment de la signature du bail, qui doit mentionner le montant du loyer. Le loyer sera indexé – donc augmenté légèrement – chaque année. Cette indexation légale est calculée sur base de l’évolution de l’indice santé. 📈

N’hésite pas à calculer toi-même l’indexation de ton loyer si tu as des doutes.

En dehors de cette indexation légale, le propriétaire ne peut en principe imposer aucune autre augmentation, sauf en cas de ‘prorogation’ du bail, c’est-à-dire si le bail est prolongé à ta demande.

Fin du bail

Un propriétaire met rarement fin de manière anticipée au bail. S’il veut résilier le bail, que ce soit de manière anticipée ou non d’ailleurs, il devra respecter certaines règles en fonction du type de contrat de bail.

👉 Baux de courte durée (3 ans maximum) :

  • Pas pendant la première année de location ;
  • Ensuite : uniquement pour y loger un membre de sa famille ;
  • Préavis de 3 mois + indemnité équivalant à 1 mois de loyer ;
  • Exception : en Région bruxelloise, un bail de moins de 6 mois prend automatiquement fin à la date de fin du contrat de bail.

👉 Baux de neuf ans :

  • Uniquement à la fin de chaque triennat (donc tous les trois ans) ;
  • Préavis de 6 mois + indemnité équivalant à 9 mois si le propriétaire résilie le bail à la fin du premier triennat, et de 6 mois s’il le fait à la fin du deuxième triennat.
  • Exception : s’il met fin au bail pour y loger un membre de sa famille. Le préavis de 6 mois vaut toujours dans ce cas-là, mais le propriétaire ne devra pas payer d’indemnité.

Comme tu le vois, tu es assez bien protégé(e) en tant que locataire ! Et d’ailleurs, n’oublie pas que toi aussi, tu dois respecter certaines règles si tu veux rompre ton bail. 😏 La plus importante : envoyer une lettre de préavis à temps, même si le contrat arrive à sa fin.

Tu veux mettre fin à ton bail de manière anticipée ? Voici les règles en fonction de la durée du bail. Malheureusement, certaines circonstances sont difficiles à prévoir. 😞 C’est pourquoi Flora couvre tes indemnités de rupture anticipée dans les trois cas de figure suivants (plus de détails dans les conditions générales) :

🕊 décès d’un des 2 conjoints avant l’âge de 75 ans
💔 divorce ou fin d’un contrat de cohabitation légale
📃 licenciement d’un contrat CDI ou faillite d’un des 2 conjoints

Tu connais maintenant les obligations de ton propriétaire : connais-tu les tiennes ?

Et voilà, tu sais à peu près tout sur les obligations du propriétaire vis-à-vis du locataire en Belgique ! Et tes propres obligations, tu les connais ? On t’a fait un topo sur ce sujet-là aussi : ce blog te dit tout sur la garantie locative, le devoir d’entretien et l’assurance (co)locataire obligatoire !

Te voilà aussi aware que Jean-Claude…

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