De 9 verplichtingen van huisbazen in België

Hoewel de meeste huisbazen heel correct zijn, is het handig om te weten welke verplichtingen een verhuurder in België heeft tegenover zijn huurder. Van de registratie van het huurcontract tot het verhogen van de huurprijs – na het lezen van deze blogpost ken jij de verantwoordelijkheden van jouw huisbaas op je duimpje. 😎

Een correct huurcontract

Wat moet er precies in het huurcontract opgenomen worden? In deze uitgebreide blogpost vertellen we je alles wat je moet weten over het huurcontract. 🧐

Het contract kan bijvoorbeeld een clausule bevatten die de huurder verplicht een brandverzekering af te sluiten. Jep, dat kan een huisbaas eisen – zelfs in het Brussels Gewest, waar je niet wettelijk verplicht bent om een huurdersverzekering te nemen. In dat geval zal de verhuurder je om een verzekeringsbewijs vragen. (Pssst: in de Flora-app kan je in enkele klikken zo'n verzekeringsattest genereren én rechtstreeks naar de huisbaas sturen. 😉)

Wees alert als je huisbaas zegt dat zijn brandverzekering een clausule ‘afstand van verhaal’ bevat, en dat jij dus geen huurdersverzekering moet afsluiten. Ten eerste 👆: huurdersverzekeringen zijn wettelijke verplichtingen in Wallonië en Vlaanderen. En ten tweede ✌️: we raden je af om alleen op de verzekering van de huisbaas te vertrouwen. Lees in deze blogpost waarom het geen goed idee is om op de clausule 'afstand van verhaal' te rekenen.

Het huurcontract registreren

In België is de verhuurder verantwoordelijk voor de registratie van het huurcontract. Maar stel dat het contract niet geregistreerd is, welke risico's loop je dan als huurder? Als de eigenaar zijn woning verkoopt en jij er nog geen zes maanden woont, kan de nieuwe eigenaar het huurcontract in principe van de ene dag op de andere opzeggen. Oeps … 😨

Maar wie slim denkt te zijn, past toch beter op. 😇 Het is niet omdat een contract niet geregistreerd is, dat het niet geldig is. Een niet geregistreerd huurcontract is dus geen gegronde reden om de huur niet meer te betalen of het contract te beëindigen zonder de opzegregeling te respecteren.

Plaatsbeschrijving

De plaatsbeschrijving is een verplicht document dat bij het huurcontract hoort. Het beschrijft de staat van het gehuurde goed en moet ondertekend worden door de huurder en de verhuurder. De plaatsbeschrijving moet ten laatste tegen het einde van de eerste maand in je nieuwe woonst worden opgesteld en samen met het huurcontract geregistreerd worden – dat is de verantwoordelijkheid van de huisbaas! Aan het einde van de huur gebeurt er uiteraard ook een uittredende plaatsbeschrijving. Als alles dan nog steeds in orde is, krijg je de volledige huurwaarborg terug. 💰

Niet helemaal gerust over de plaatsbeschrijving? In deze blogpost lees je hoe een plaatsbeschrijving verloopt en waar je zeker op moet letten.

EPB/EPC-certificaat

Overal in België moet de verhuurder een energieprestatiecertificaat van het gebouw kunnen voorleggen, ten laatste twee maanden na de ondertekening van het huurcontract.

👉 In Wallonië en Brussel: EPB-certificaat
👉 In Vlaanderen: energieprestatiecertificaat (EPC)

Op zo'n certificaat – dat tien jaar geldig is – staat het energielabel van de woning vermeld. In Brussel en Wallonië lopen de energielabels van A tot G, en in Vlaanderen van A+ tot F. De energiescore van een woning wordt onder meer bepaald door de mate van isolatie en de prestaties van de verwarmings- en ventilatiesystemen. Handig om alvast een idee te krijgen van de energiefactuur!

Weetje: slechts heel weinig gebouwen hebben een energielabel A. Afgezien van recente gebouwen, zijn Belgische woningen namelijk vaak echte energievreters. 🤦‍♂️ Maar waarschijnlijk zal de wetgeving de komende jaren sterk veranderen, en zullen ook de verplichtingen van de eigenaar mee evolueren!

Verhuurdersverzekering

Net zoals de huurder verplicht een huurdersverzekering moet afsluiten, wordt de eigenaar in principe beschermd door een verhuurdersverzekering. 'In principe', want in de praktijk is een eigenaar niet wettelijk verplicht om zo'n verzekering te nemen. Eigenlijk behoort dit dus niet tot de verplichtingen van een huisbaas, maar anderzijds zal geen enkele bank een hypothecaire lening toekennen voor een gebouw zonder brandverzekering. Daardoor zijn in de praktijk bijna alle verhuurders verzekerd!

De verhuurdersverzekering dekt alle schade die niet door de huurder is veroorzaakt: brand door een gebrekkige elektrische installatie, gesprongen leidingen … In zulke situaties is de huisbaas verantwoordelijk voor de herstellingen, en kan hij eventueel een beroep doen op zijn verzekering.

Werken en herstellingen

Het is niet altijd duidelijk voor welke werken en herstellingen de huisbaas verantwoordelijk is en welke voor de rekening van de huurder zijn. Over het algemeen is de huurder verantwoordelijk voor regelmatig onderhoud en kleine herstellingen, en neemt de verhuurder grote reparaties voor zijn rekening. Lees zeker onze blog over wie welke kosten betaalt of raadpleeg de documentatie van de verschillende gewesten:

👉 Voor Vlaanderen
👉 Voor Brussel
👉 Voor Wallonië

Goed om te weten: Flora dekt onopzettelijke schade door kleine aanpassingswerken, bijvoorbeeld als je de muur hebt beschadigd bij het schilderen of het ophangen van een lijst. Lees onze algemene voorwaarden voor meer informatie.

Bewoonbare woning

Heb je vaak vochtproblemen in huis, zijn de leidingen in slechte staat of heb je twijfels bij de elektrische installatie? Zulke problemen beïnvloeden de veiligheid en bewoonbaarheid van de woning en vallen onder de verantwoordelijkheid van de huisbaas. Zelfs als je weinig huur betaalt, moeten die zaken in orde zijn. ⚠️

Als een woning in slechte staat is, betekent dat dat de eigenaar bepaalde ingrijpende renovatiewerken waarvoor hij verantwoordelijk is niet heeft uitgevoerd. Wat kan je doen?

📧 De huisbaas in gebreke stellen: je verzoekt hem officieel om de nodige werken uit te voeren, zodat de woning weer bewoonbaar is.
👩⚖️ Als de huisbaas niet (positief) reageert, kan je naar de vrederechter stappen.

Meer informatie vind je hier:

✅ Woningkwaliteitsnormen (Vlaanderen)
✅ Brusselse huisvestingscode
✅ Waalse huisvestingscode

Regels over de verhoging van de huurprijs

Hoewel dit strikt genomen niet tot de verplichtingen van de huisbaas behoort, is het wel het vermelden waard. De huurprijs mag vrij bepaald worden door de verhuurder. De huurder gaat daarmee akkoord door het huurcontract te ondertekenen, waarin de huurprijs vermeld wordt. De huurprijs mag elk jaar geïndexeerdworden, en kan dus lichtjes stijgen. Die wettelijke indexering wordt berekend op basis van de evolutie van de gezondheidsindex. 📈

Als je twijfelt kan je zelf de indexering van je huur berekenen.

Afgezien van de wettelijke indexering mag de verhuurder de huurprijs in principe niet verhogen, behalve wanneer het huurcontract op jouw vraag wordt verlengd.

Einde van het huurcontract

Het komt niet vaak voor dat een verhuurder een huurcontract vroegtijdig opzegt. Als hij dat toch wil doen, moet hij rekening houden met bepaalde voorwaarden, afhankelijk van het type huurcontract.

👉 Kortlopend huurcontract (maximaal 3 jaar):

• Niet tijdens het eerste jaar van de huur;
• Daarna: alleen om er een familielid te huisvesten;
• 3 maanden opzegtermijn + opzegvergoeding van 1 maand huur;
• Uitzondering: in het Brussels Gewest eindigt een huurcontract voor een periode van minder dan 6 maanden automatisch aan het einde van de in het huurcontract overeengekomen periode.

👉 Negenjarig contract:

• Alleen aan het einde van elke periode van 3 jaar;
• Opzegtermijn van 6 maanden + opzegvergoeding van 9 maand huur (indien de verhuurder het huurcontract opzegt aan het einde van de eerste periode van 3 jaar) of 6 maand huur (aan het einde van de tweede periode van 3 jaar).
• Uitzondering: als de eigenaar het huurcontract opzegt om een familielid te huisvesten in de woning. In dat geval is de opzegtermijn van 6 maanden nog steeds van toepassing, maar hoeft de verhuurder geen opzegvergoeding te betalen.

Zoals je ziet ben je als huurder redelijk goed beschermd! Maar vergeet niet dat jij je ook aan bepaalde regels moet houden als je je huurcontract wil verbreken. 😏 De belangrijkste: verstuur op tijd een opzegbrief – ook als het contract ten einde loopt.

Wil je je huurcontract vroegtijdig verbreken? Hier vind je een overzicht van de opzegregeling per type huurcontract. Sommige omstandigheden zijn helaas moeilijk te voorspellen. 😞 Daarom dekt Flora in de volgende drie situaties je opzegvergoeding (meer details in de algemene voorwaarden):

🕊 Overlijden van een van de 2 echtgenoten vóór de leeftijd van 75 jaar;
💔 Echtscheiding of einde van een wettelijk samenlevingscontract;
📃 Ontslag bij een contract van onbepaalde duur of faillissement van een van de 2 echtgenoten.

Je weet nu welke verplichtingen je huisbaas heeft, maar ken je ook de jouwe?

Ziezo, je weet nu zo goed als alles over de verplichtingen die een verhuurder in België heeft tegenover zijn huurder! Maar weet je ook wat jouw verplichtingen zijn als huurder? Ook daar hebben we een handig overzichtje van gemaakt: in deze blogpost kom je alles te weten over de huurwaarborg, je plicht om de woning schoon en veilig te houden, en de verplichte (mede)huurdersverzekering!