Comment calculer mon rendement locatif en 2024 ?

En Belgique, le rendement locatif moyen varie de 3% à 4%. Comment calculer ce rendement locatif dans ton cas spécifique ? 🤔 Si tu es propriétaire et souhaites louer un bien immobilier que tu as acheté, il est crucial de déterminer si cet investissement te sera profitable. Primo, il faut comprendre ce qu’est exactement le rendement locatif. Deuzio, il est temps de sortir ta calculatrice pour effectuer quelques calculs simples. Pour te faciliter la tâche, nous avons simplifié toutes ces étapes dans notre nouvel article 👇

Le rendement locatif, c’est quoi ?

Le rendement locatif représente le revenu d’un investissement immobilier. Il s’agit d’un ratio qui permet de déterminer la rentabilité suite à la mise en location d’un appartement, d’une maison ou d’un commerce.

Cette notion est donc pertinente pour les propriétaires bailleurs qui désirent mettre à louer un (ou plusieurs) logement(s) 🔑

Le rendement locatif s’exprime en pourcentage.

Plusieurs aspects sont pris en considération dans un rendement locatif :

• Le prix d’achat du bien ;
• Les coûts liés à l’achat (droits d’enregistrement, frais de notaire, etc) ;
• Le montant du loyer fixé.

Comment détermine-t-on le montant du loyer ?

En Belgique, les propriétaires sont libres de fixer les loyers qu’ils souhaitent 🧐

De manière générale, le loyer est déterminé en fonction du prix du marché, du type de bien, de la localisation, etc.

Un loyer pour un logement meublé sera également plus élevé qu’un logement vide 🪑

Pour connaître les loyers pratiqués dans chaque commune, cet outil pourra t’aider.

Comment calculer le rendement locatif en Belgique ?

Avant de comprendre comment calculer ton rendement locatif, il est essentiel d’apprendre la différence entre un rendement brut et un rendement net 👇

Calcul de rendement locatif brut

Il s’agit du calcul le plus traditionnellement utilisé par les investisseurs professionnels.

Le rendement locatif brut prend en compte le loyer annuel, ainsi que l’investissement réalisé (coûts d’acquisition et autres frais liés à l’achat).

Le calcul final est donc :

Rendement locatif brut (%) = ((Loyer mensuel x 12) ÷ Investissement réalisé

Calcul de rendement locatif net

Il s’agit d’un calcul plus complexe. Le rendement locatif net prend en compte le loyer annuel, l’investissement réalisé (coûts d’acquisition et autres frais liés à l’achat), mais aussi d’autres paramètres comme le taux de vacances locatives, les divers frais (impôt, assurance, réparations, frais d’entretien).

En d’autres termes, l’objectif est de partir du principe qu’un investissement immobilier nécessite des frais pour que le bien puisse continuer à être loué sur le marché. Il faut provisionner une somme annuelle pour faire face aux futures réparations qui seront nécessaires.

Le calcul final est donc :

Rendement locatif net (%) = {[Loyer annuel x (1 – Taux d’inoccupation du bien)] – dépenses annuelles } ÷ Investissement réalisé

On t’explique :

• Le loyer annuel se calcule en prenant le loyer mensuel et en le multipliant par 12.
• Le taux de vacances locatives du bien représente le taux d’inoccupation. Il se calcule en pourcentage de temps pendant lequel vous pensez que la propriété sera inoccupée.
• Les dépenses annuelles sont la somme des dépenses liées à la mise en location du bien (impôts, assurance, entretien, frais d’agence…).

Dans ce calcul, il est rare d’inclure les frais liés au prêt hypothécaire. Ces dépenses ne sont pas considérées comme importantes dans la location du logement. Elles sont seulement en lien avec les finances personnelles de l’investisseur.

D’autres experts utilisent un calcul simplifié pour calculer le rendement locatif net : (Loyer mensuel x 10) ÷ prix et frais d’acquisition. Dans ce calcul, le loyer est calculé sur 10 mensualités, ce qui permet de prendre en compte les frais d’entretien du bâtiment.

Si tu ne veux pas te prendre la tête avec ces calculs, voici quelques outils qui le calculent automatiquement pour toi :

• « Calcul de rendement immobilier » par Pim.be
• « Calculez votre rendement locatif » par Smovin

Mise en situation

On t’aide à y voir plus clair avec un exemple 🔎

Michelle a acheté un appartement pour un prix d’achat de 200.000 €. En prenant en compte tous les frais d’achat et les droits d’enregistrement, elle a payé 30.000 €.

Elle loue actuellement son logement pour un loyer mensuel de 950 €. Elle estime dépenser par an 2.300 € pour la mise en location du bien.

Elle estime que le logement sera occupé 90% du temps.

Son rendement locatif net sera donc de 3,02 %.

Comment savoir si ma location est rentable ou non ?

Analyse du rendement

La Belgique est riche en opportunités d’investissement locatif grâce à ses prix immobiliers abordables et un régime fiscal avantageux sur les revenus locatifs.

Par exemple, la taxe sur la plus-value est supprimée après cinq ans de détention du bien 🔎

Un élément à prendre en compte avant d’investir dans un bien immobilier est la localisation. Certaines communes sont plus attractives que d’autres, tu devras donc analyser le développement urbain, les services offerts, et la réputation des écoles locales, qui attirent de nombreux étudiants chaque année.

Sans oublier que l’activité économique et touristique locale joue un rôle crucial dans la rentabilité d’un investissement immobilier.

En Belgique, le rendement locatif brut moyen se situe autour de 3%. Cependant, il existe de grandes différences entre les communes, avec des rendements variant de 1% à 6%.

Pour évaluer la rentabilité, il est important d’examiner le prix moyen des loyers, le prix d’acquisition des biens, la demande par rapport à l’offre et le potentiel de développement futur.

Comparaison avec d’autres investissements immobiliers

Le taux de rendement locatif brut pour les résidences principales se situe généralement entre 3% et 5%, et peut atteindre 6% pour les locations meublées.

❌ En dessous de 3%, un bien n’est pas considéré comme rentable ❌

Tous les investissements immobiliers n’offrent pas les mêmes rendements.

Par exemple, il est crucial de distinguer entre les biens neufs et anciens.

L’achat d’un vieux logement peut être rentable si tu comptes le rénover, ce qui te permettra d’atteindre un rendement locatif brut minimum de 4%.

Le type de bien influence également la rentabilité de l’investissement.

Il est nécessaire d’analyser la demande dans le secteur géographique ciblé.

À Bruxelles, par exemple, les appartements de deux chambres sont très prometteurs, tout comme les logements étudiants. Ces locations meublées populaires offrent souvent un rendement locatif brut d’environ 6%. Toutefois, la rotation des locataires y est élevée, ce qui augmente le risque d’inoccupation et oblige à trouver régulièrement de nouveaux locataires.

Comment améliorer mon rendement locatif ?

•  Indexer/Réviser le loyer

Le propriétaire a le droit d’indexer le loyer une fois par an, sur base de l’indice santé. Le nouveau rendement locatif pourra se baser sur le loyer indexé ☝️

Il a également le droit de réviser le loyer. Cela arrive dans des cas où le propriétaire a entrepris des travaux qui permet d’améliorer le confort des locataires. La révision du loyer se fait à la fin de chaque triennat, avec l’accord du locataire.

• Optimiser la facture fiscale

En tant que propriétaire bailleur, tu es imposé via le précompte immobilier annuel et l’impôt des personnes physiques, ce qui réduit ton rendement ↘️

Toutefois, tu peux diminuer ou annuler cette base imposable en déduisant les intérêts d’un emprunt lié à l’acquisition, la rénovation ou la construction du bien immobilier. Cette déduction est valable pour tout type de crédit, tant qu’il est prouvé qu’il est lié à ton bien immobilier. Des réductions du précompte immobilier sont aussi possibles dans des cas spécifiques.

• Gérer son propre bien

Une autre manière d’améliorer son rendement locatif est de gérer soi-même son bien. Cela évite les frais d’agence.

Les gestionnaires de bien prennent souvent une commission sur le loyer, ce qui réduit grandement le rendement locatif final 😱

• Opter pour de la location meublée

La location de logement meublé est réputée pour avoir un rendement locatif supérieur 😉

• Privilégier la colocation

Un grand appartement de quatre chambres sera plus rentable s’il est loué à des colocataires plutôt qu’à une seule famille.

Le droit du bail wallon et bruxellois encadre désormais les colocations. Le bail de colocation offre donc une sécurité aux propriétaires grâce à la solidarité entre les colocataires. Bien que la gestion soit plus exigeante avec des colocataires qui changent fréquemment, les rendements peuvent atteindre 7%.

En Belgique, déterminer le rendement locatif de ton bien immobilier est essentiel pour assurer sa rentabilité à long terme. Comprendre les nuances entre le rendement brut et le rendement net est le premier pas vers une analyse approfondie de ton potentiel de gain. Avec un marché offrant des opportunités diverses, allant des résidences principales aux locations meublées, il est crucial de choisir judicieusement ta stratégie d’investissement. En fin de compte, en adoptant une approche réfléchie et stratégique, tu pourras calculer le rendement locatif optimal pour ton investissement immobilier en Belgique, transformant ainsi ton bien en une source stable et lucrative de revenus à long terme.