Hoe bereken ik mijn huurrendement in 2024?

In België schommelt het gemiddeld huurrendement tussen 3% en 4%. Hoe bereken je je huurrendement? 🤔 Als je als eigenaar een pand wilt verhuren, is het belangrijk om te bepalen of deze investering je iets zal opbrengen. Eerst en vooral moet je weten wat het huurrendement precies is. Vervolgens neem je je rekenmachine erbij voor enkele simpele berekeningen Voor jouw gemak hebben we alle stappen vereenvoudigd in ons nieuwe artikel 👇

Wat is het huurrendement?

Het huurrendement is het inkomen uit een vastgoedinvestering. Het is een ratio die de rentabiliteit van de verhuur van een flat, huis of handelspand weergeeft.

Dit begrip is dus relevant voor eigenaars-verhuurders die een (of meerdere) pand(en) willen verhuren 🔑

Het huurrendement is uitgedrukt in een percentage.

Het huurrendement houdt rekening met verschillende aspecten:

• De aankoopprijs van het goed;
• De kosten verbonden aan de aankoop van het pand (registratirechten, notariskosten, enz.) ;
• De bepaalde huurprijs

Hoe wordt de huurprijs bepaald?

In België kunnen eigenaars zelf hun huurprijs bepalen 🧐

Over het algemeen wordt de huurprijs bepaald op basis van de marktprijs, het type pand, de ligging, enz.

De huurprijs voor een gemeubileerde woning is dan ook hoger dan voor een ongemeubileerde woning 🪑

Klik hier om de huurprijzen in alle gemeenten te kennen.

Hoe bereken ik het huurrendement in België?

Alvorens je te leren hoe je je huurrendement moet berekenen, moet je eerst het verschil kennen tussen een bruto rendement en een netto rendement 👇

Berekening van het bruto huurrendement

Deze berekening wordt het vaakst gebruikt door professionele investeerders.

Het bruto huurrendement houdt rekening met de jaarhuurprijs en de gedane investering (aankoopkosten en andere kosten verbonden aan de aankoop).

De eindberekening is dus:

Bruto huurrendement (%) = ((Maandhuur x12) ÷ Gedane investering

Berekening van het netto huurrendement

Deze berekening is ingewikkelder. Het netto huurrendement houdt rekening met de jaarhuurprijs, de gedane investering (aankoopkosten en andere kosten verbonden aan de aankoop), maar ook met andere parameters zoals periodes van leegstand, diverse kosten (belastingen, verzekeringen, herstellingen, onderhoudskosten).

Je moet met andere woorden uitgaan van het principe dat een vastgoedinvestering kosten vereist om op de markt te kunnen worden verhuurd. Je moet jaarlijks een bedrag opzij zetten voor nodige herstellingen in de toekomst.

De eindberekening is dus:

Netto huurrendement (%) = {[Jaarhuurprijs x (1 – Leegstandspercentage)] – jaarlijkse uitgaven } ÷ Gedane investeringen

Een woordje uitleg:

• De jaarhuurprijs is de maandhuur maal 12.
• Het leegstandspercentage is het percentage tijd dat het goed niet verhuurd is. Dit is het percentage tijd dat het pand volgens jou niet verhuurd zal zijn.
• De jaarlijkse kosten zijn de kosten die gepaard gaan met de verhuur van het goed (belastingen, verzekeringen, onderhoud, agentschapskosten …).

In deze berekening worden zelden de kosten van de hypothecaire lening opgenomen. Deze kosten worden niet als relevant beschouwd bij de verhuur van een goed.  Ze houden enkel verband met de persoonlijke financiën van de investeerder.

Andere experten gebruiken een vereenvoudigde berekening voor het netto huurrendement: (Maandhuur x 10) ÷ aankoopprijs en -kosten. Bij deze berekening wordt de huur over 10 maanden berekend om rekening te houden met de onderhoudskosten van het gebouw.

Heb je geen zin om je hersenen te pijnigen, dan doen de volgende rekentools het werk voor jou:

• Bereken het netto rendement van uw vastgoedinvestering” van tijd.be
• Bereken het bruto rendement van uw vastgoedinvestering” van tijd.be

Hoe weet ik of mijn huurwoning rendabel is of niet?

Rendementsanalyse

In België zijn er veel huurinvesteringskansen dankzij de betaalbare vastgoedprijzen en een fiscaal gunstig tarief voor huurinkomsten.

Zo wordt bijvoorbeeld de meerwaardebelasting vijf jaar na de aankoop geschrapt 🔎

De ligging is een belangrijk element als je in vastgoed wilt investeren. Sommige gemeenten zijn aantrekkelijker dan andere. Je zal dus een analyse moeten maken van de stadsontwikkeling, het dienstenaanbod, de reputatie van de plaatselijke scholen die ieder jaar tal van studenten aantrekken.

Zonder de economische en toeristische activiteit te vergeten die een cruciale rol speelt in de rentabiliteit van een vastgoedinvestering.

In België ligt het gemiddelde bruto huurrendement rond de 3%. Er zijn evenwel grote verschillen tussen de gemeenten, met rendementen die variëren van 1% tot 6%.

Om de rentabiliteit te beoordelen is het belangrijk om onderzoek te doen naar  de gemiddelde huurprijs, de aankoopprijs van vastgoed, de vraag en het aanbod en toekomstige ontwikkelingsmogelijkheden.

Vergelijking met andere vastgoedinvesteringen

Het bruto huurrendement voor hoofdwoningen ligt over het algemeen tussen 3% en 5% en kan tot 6% gaan voor gemeubelde huurwoningen.

❌ Een goed waarvan rendement minder dan 3% is, wordt niet als rendabel beschouwd ❌

Vastgoedinvesteringen bieden niet allemaal dezelfde rendementen.

Het is bijvoorbeeld cruciaal om een onderscheid te maken tussen oud en nieuw vastgoed.

De aankoop van een oude woning kan rendabel zijn als je van plan bent om te renoveren, wat je een bruto huurrendement van 4% kan opleveren.

Het type pand heeft ook een invloed op de rentabiliteit van de investering.

Daarom moet je weten wat de vraag in het geografische doelgebied is.

In Brussel is er bijvoorbeeld veel vraag naar flats met twee slaapkamers en studentenwoningen. Deze laatste bieden vaak een bruto huurrendement van ongeveer 6%. Er is echter een groot verloop van huurders, waardoor het leegstandsrisico stijgt en je regelmatig op zoek moet naar nieuwe huurders.

Hoe kan ik mijn huurrendement verbeteren?

•  Indexering/Huuraanpassing

De eigenaar heeft het recht om een keer per jaar de huur te indexeren op basis van de gezondheidsindex. Het nieuwe huurrendement wordt dan berekend op basis van de geïndexeerde huurprijs ☝️

De eigenaar heeft ook het recht om de huurprijs aan te passen. Dit gebeurt als de eigenaar werkzaamheden heeft uitgevoerd om het comfort van de huurders te verbeteren. De huuraanpassing gebeurt na elke periode van 3 jaar, met het akkoord van de huurder.

• Fiscale optimalisatie

Als eigenaar-verhuurder wordt je belast via de jaarlijske onroerende voorheffing en de belasting van natuurlijke personen, waardoor je rendement verlaagt ↘️

Je kunt deze belastinggrondslag verminderen of annuleren door hiervan de interesten van een lening voor de aankoop, renovatie of bouw van een vastgoed af te trekken. Deze aftrek geldt voor elk krediettype, op voorwaarde dat dit krediet verband houdt met je vastgoed. In specifieke gevallen kan ook de roerende voorheffing worden verminderd.

• Je vastgoed zelf beheren

Je kan je huurrendement natuurlijk ook verbeteren door je vastgoed zelf te beheren. Zo vermijd je agentschapskosten.

Vastgoedbeheerders nemen vaak een commissie op de huur, waardoor je huurrendement aanzienlijk vermindert 😱

• Kiezen voor gemeubileerde verhuur

De gemeubileerde verhuur is erom gekend een hoger huurrendement te hebben 😉

• Voorkeur geven aan cohousing

Een grote flat met vier slaapkamer is rendabeler als je aan cohousers  verhuurt eerder dan aan een enkel gezin.

Cohousing is voortaan opgenomen in het Waalse en Brusselse huurrecht. Het medehuurpact biedt de eigenaren zekerheid dankzij de solidariteit tussen de cohousers. Hoewel het beheer hogere eisen stelt door vaak wisselende cohousers, kunnen de rendementen tot 7% gaan.

In België is het van essentieel belang om het huurrendement van je vastgoed te bepalen om de rentabiliteit ervan op lange termijn te garanderen. Het verschil begrijpen tussen bruto en netto rendement is de eerste stap naar een grondige analyse van je winstpotentieel. Met een markt die verschillende opportuniteiten biedt, van hoofdwoningen tot gemeubelde verhuurwoningen, is het van cruciaal belang om je investeringsstrategie verstandig te kiezen.  Met een doordachte en strategische aanpak kan je het optimale huurrendement van je investeringsvastgoed in België berekenen en zo je goed veranderen in een stabiele en winstgevende bron van inkomsten op lange termijn.