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Quelles sont les obligations du nu-propriétaire pour les travaux ?

Quelles sont les obligations du nu-propriétaire pour les travaux ? Et de l’usufruit ? Que doit prendre en charge le nu-propriétaire en Belgique ?

La nue-propriété est un sujet plutôt complexe… Quelles sont les obligations du nu-propriétaire pour les travaux ? Et de l’usufruitier ? Qui paye quoi ? Il n’est pas simple de s’y retrouver 🤯 En Belgique, le nu-propriétaire est soumis à divers droits et devoirs, notamment en termes de travaux. Qui prend en charge les frais de réparations et d’entretien ? Chez Flora, on t’explique tout sur les obligations du nu-propriétaire et de l’usufruitier 🍇

Un nu-propriétaire, c’est quoi ?

Il existe plusieurs cas typiques lors desquels la nue-propriété est appliquée 👇

La nue-propriété en cas d’héritage est la plus fréquente en Belgique.

Lors d’une succession, il arrive que les enfants héritent d’une partie du bien immobilier. Le conjoint survivant a le droit de continuer à profiter du logement. On se retrouve donc dans un cas de nue-propriété.

Les héritiers deviennent nus-propriétaires, tandis que le conjoint devient usufruitier.

Le nu-propriétaire est alors contraint à différentes obligations concernant l’occupation du bien et les travaux ⚠️

Le nu-propriétaire ne peut pas :

  • Vivre dans le bien immobilier
  • Vendre, donner ou louer le bien
  • Percevoir les revenus locatifs du bien immobilier.

À l’inverse, le conjoint survivant hérite de l’usufruit 🍇

Il a le droit de profiter du bien immobilier. Il peut donc y vivre ou le louer. Mais il ne le possède pas. L’usufruit ne peut pas être expulsé de son propre logement.

Cette différence entre le nu-propriétaire et l’usufruit est souvent problématique en cas de travaux ou de rénovations à réaliser 🔨

Quelles sont les obligations du nu-propriétaire pour les travaux ?

Le nu-propriétaire est tenu d’effectuer les travaux de réparation et les travaux structurels 🏠

Les obligations du nu-propriétaire pour les travaux concernent :

  • Les travaux liés à la toiture (rénovation…)
  • Le remplacement du chauffage central
  • La rénovation de l’installation électrique
  • La réparation des menuiseries
  • etc

Il doit intervenir pour une partie ou l’intégralité des gros travaux.

L’objectif général est de conserver au mieux le bâtiment. Cette obligation s’applique dès la période d’usufruit.

Le nu-propriétaire a l’autorisation de visiter le logement une fois par an afin de vérifier qu’il est correctement entretenu et que les petits travaux sont bien effectués par l’usufruitier.

Menuisier qui travaille le bois pour faire des travaux dans une maison d'un nu-propriétaire

Quelles sont les obligations de l’usufruitier pour les travaux ?

Eh oui, il n’y a pas que le nu-propriétaire qui est contraint à certaines obligations concernant les travaux de son logement 😉

L’usufruitier est en charge de tous les travaux d’entretiens et d’amélioration, et de petites réparations 👨‍🔧

Ces travaux sont nécessaires afin d’éviter de diminuer la valeur du bien.

En résumé, l’usufruitier doit réaliser :

  • Les travaux de peinture
  • La réparation des revêtements de sol
  • La réparation du toit
  • Le ramonage de la cheminée
  • L’entretien de l’ascenseur
  • etc

L’usure d’un bâtiment est naturelle. L’usufruitier a donc l’obligation de veiller en tant que personne raisonnable et prudente sur le bien immobilier 👌

Il n’a pas besoin de l’autorisation du nu-propriétaire pour réaliser ces travaux.

Le nu-propriétaire peut intervenir dans certains cas précis. Si le bâtiment est trop ancien ou si l’usure est excessive, le nu-propriétaire peut être tenu de contribuer aux travaux de réparation.

Le nu-propriétaire doit-il payer pour tous les travaux ?

Aïe, ce sujet est sujet au débat et aux tensions 😡

Il n’est pas rare que les disputes entre nu-propriétaire et usufruitier aient pour point de départ le paiement des travaux. Trouver un équilibre est donc essentiel 👆

Dans la loi, le nu-propriétaire est obligé d’intervenir et d’effectuer les « grosses réparations ». Elles concernent la structure du bien et tous ses composants.

Quant à lui, l’usufruitier prend en charge les coûts d’entretien, de gestion et de petites réparations 🧹

Que dit la loi ?

Bien que la loi définisse certaines obligations pour le nu-propriétaire concernant les travaux, la réglementation a récemment changé.

Depuis 2021, la loi oblige l’usufruitier à contribuer financièrement lors de gros travaux. Cette contribution doit être calculée en fonction de la valeur de l’usufruit,… 🧮

Au plus la valeur sera élevée, au plus l’usufruitier devra intervenir financièrement. Cette loi s’applique uniquement aux usufruits nés à partir du 01/09/2021.

Pour éviter tout problème, il est obligatoire d’établir un inventaire dès le début de l’usufruit. Cet inventaire reprend tous les dégâts qui existaient avant la nue-propriété. Un peu comme un état des lieux 📝

L’inventaire définit également la répartition des dépenses en cas de réparations. La chaudière tombe en panne ? L’inventaire permet de déterminer qui paiera les réparations.

En cas de litiges, plusieurs solutions sont possibles :

  • L’une des parties peut saisir la justice
  • L’une des parties peut demander l’autorisation au juge d’effectuer les travaux elle-même

De manière générale, le nu-propriétaire a l’obligation de prendre en charge les travaux de grosse envergure : réparation, structure, etc. Deux cas sont alors possibles : le nu-propriétaire paie l’entièreté des frais ou les coûts sont répartis avec l’usufruitier.

Les obligations de travaux entre le nu-propriétaire et l’usufruitier sont des sujets à discuter avant la période d’usufruit.

FAQ

Qui doit assurer un bien en usufruit ?

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L’usufruitier est obligé d’assurer son bien ! Le Code civil stipule qu’il incombe à l’usufruitier de souscrire les diverses assurances couvrant les « risques habituels » et de payer les primes correspondantes. Mais qu’en est-il du nu-propriétaire ? Aucune législation n’impose la souscription d’une assurance habitation pour le nu-propriétaire. Toutefois, il est important de protéger correctement le bien en usufruit. Il est alors conseillé à tous les nus-propriétaires de souscrire une assurance propriétaire non-occupant (PNO) afin d’assurer les murs du bâtiment. Il s’agit d’une protection supplémentaire pour le bâtiment, mais également pour le nu-propriétaire, qui pourrait être tenu responsable de dégâts causés aux voisins, par exemple.

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