Quelles sont les obligations du nu-propriétaire pour les travaux ?

La nue-propriété est un sujet plutôt complexe… Quelles sont les obligations du nu-propriétaire pour les travaux ? Et de l’usufruitier ? Qui paye quoi ? Il n’est pas simple de s’y retrouver 🤯 En Belgique, le nu-propriétaire est soumis à divers droits et devoirs, notamment en termes de travaux. Qui prend en charge les frais de réparations et d’entretien ? Chez Flora, on t’explique tout sur les obligations du nu-propriétaire et de l’usufruitier 🍇

Un nu-propriétaire, c’est quoi ?

Il existe plusieurs cas typiques lors desquels la nue-propriété est appliquée 👇

La nue-propriété en cas d’héritage est la plus fréquente en Belgique.

👉 Par exemple : lors du décès d’un parent, il arrive que les enfants héritent de la nue-propriété du logement, tandis que le conjoint survivant obtient l’usufruit. Cela signifie concrètement que :

• Les enfants sont les nus-propriétaires.

• Le conjoint devient l’usufruitier.

Le nu-propriétaire est alors contraint à différentes obligations concernant l’occupation du bien et les travaux ⚠️

Le nu-propriétaire ne peut pas :

• Vivre dans le bien immobilier
• Vendre, donner ou louer le bien
• Percevoir les revenus locatifs du bien immobilier.

À l’inverse, le conjoint survivant hérite de l’usufruit 🍇

Il a le droit de profiter du bien immobilier. Il peut donc y vivre ou le louer. Mais il ne le possède pas. L’usufruit ne peut pas être expulsé de son propre logement.

Cette différence entre le nu-propriétaire et l’usufruit est souvent problématique en cas de travaux ou de rénovations à réaliser 🔨

Quelles sont les obligations du nu-propriétaire pour les travaux ?

Selon l’article 3.153 du Code civil, le nu-propriétaire est responsable des grosses réparations du bâtiment, c’est-à-dire celles qui touchent à :

• La structure (toiture, murs porteurs, charpente…)

• Les installations essentielles (chauffage central, électricité, menuiseries extérieures…)

• Tous travaux affectant la solidité ou la durabilité du bâtiment

Ces travaux sont obligatoires même si le bâtiment est occupé par l’usufruitier. Leur but est d’assurer la conservation du bien.

Le nu-propriétaire a l’autorisation de visiter le logement une fois par an afin de vérifier qu’il est correctement entretenu et que les petits travaux sont bien effectués par l’usufruitier.

Quelles sont les obligations de l’usufruitier pour les travaux ?

Eh oui, ce n’est pas seulement le nu-propriétaire qui doit respecter certaines obligations concernant les travaux de son logement 😉

L’usufruitier doit, pour sa part, effectuer tous les travaux d’entretien courant et de réparation d’usage 👨‍🔧, tels que :

En résumé, l’usufruitier doit réaliser :

• Les travaux de peinture
• La réparation des revêtements de sol
• Le ramonage de la cheminée
• L’entretien de l’ascenseur
• etc

Ces interventions sont essentielles pour maintenir la valeur du bien. L’usure d’un bâtiment est inévitable, mais l’usufruitier a le devoir de prendre soin du bien immobilier de manière raisonnable et prudente 👌

L’usufruitier n’a pas besoin de l’autorisation du nu-propriétaire pour réaliser ces travaux.

Le nu-propriétaire peut intervenir dans certains cas spécifiques. Si le bâtiment est très ancien ou si l’usure est excessive, il peut être tenu de contribuer aux réparations nécessaires.

Le nu-propriétaire doit-il payer pour tous les travaux ?

Aïe, ce sujet est sujet au débat et aux tensions 😡

Il n’est pas rare que les disputes entre nu-propriétaire et usufruitier aient pour point de départ le paiement des travaux. Trouver un équilibre est donc essentiel 👌

Selon la loi, le nu-propriétaire est responsable des « grosses réparations ». Celles-ci concernent la structure du bien et tous ses composants majeurs.

L’usufruitier, quant à lui, prend en charge les coûts d’entretien, de gestion et de petites réparations 🧹

Que dit la loi ?

Cependant, la réglementation concernant l’obligation du nu-propriétaire en matière de travaux a évolué.

Depuis la réforme entrée en vigueur le 1er septembre 2021, l’article 3.154 du Code civil prévoit que :

Lorsqu’un nu-propriétaire réalise des grosses réparations, il peut demander à l’usufruitier de participer financièrement selon la valeur de son usufruit.

La contribution de l’usufruitier est donc proportionnelle à la valeur de son usufruit par rapport à la pleine propriété.

👉 Plus l’usufruit a de valeur (par exemple si l’usufruitier est jeune), plus il contribue.
👉 Cette règle ne s’applique qu’aux usufruits nés après le 01/09/2021.

Pour éviter tout problème, il est obligatoire d’établir un inventaire au début de l’usufruit.

Cet inventaire, semblable à un état des lieux, recense tous les dégâts existants avant la nue-propriété et définit la répartition des dépenses en cas de réparations. Par exemple, si la chaudière tombe en panne, l’inventaire permet de déterminer qui doit payer pour les réparations 📝.

En cas de litige, plusieurs solutions existent :

1. Une des parties peut saisir la justice.
2. Une des parties peut demander l’autorisation au juge d’effectuer les travaux elle-même.

Un exemple concret

Prenons le cas de Madame Lambert, usufruitière d’une maison évaluée à 200.000 €. À 67 ans, selon les tables de conversion publiées en juillet 2023, son usufruit est évalué à 24,01 % de la valeur de la maison. Si des travaux de toiture coûtent 50.000 €, Madame Lambert devra payer 24 % de ce montant, soit 12.000 €.

De manière générale, le nu-propriétaire a l’obligation de prendre en charge les travaux de grosse envergure : réparation, structure, etc. Deux cas sont alors possibles : le nu-propriétaire paie l’entièreté des frais ou les coûts sont répartis avec l’usufruitier.

Les obligations de travaux entre le nu-propriétaire et l’usufruitier sont des sujets à discuter avant la période d’usufruit.