Bail commercial en Belgique : les 5 choses à connaître

Le bail commercial en Belgique concerne la location de biens immobiliers destinés à un usage commercial ou économique. Ça signifie que le locataire exploite le bien immobilier pour son activité professionnelle. Tout comme le bail de résidence principale, le bail commercial est régi par la loi (30 avril 1951 dans le Code civil). Cette législation contient des éléments cruciaux à connaître avant de se lancer tête baissée dans la signature d’un contrat de bail. Découvre les 5 aspects essentiels à connaître sur le bail commercial en Belgique 🇧🇪

#1. Durée du bail commercial en Belgique et renouvellement

La durée d’un bail commercial en Belgique est généralement de 9 ans, sauf pour certains cas particuliers, tels que les pop-up stores, qui peuvent profiter d’une période plus courte (1 an ou moins) ⌛

Pour être considéré comme un bail commercial, le logement mis en location doit permettre un contact direct avec les clients (commerce de détails…) et l’activité commerciale doit se dérouler dans le bien immobilier.

Par exemple, un électricien ne pourra pas bénéficier d’un contrat de bail commercial, car son activité principale se déroule en dehors du bien immobilier loué.

Qu’en est-il du renouvellement du bail ?

Le locataire a droit à trois renouvellements, d’une période de 9 ans chacun. En gros, le locataire d’un commerce est en droit de louer durant 36 ans, maximum.

La demande de renouvellement doit être effectuée pour poursuivre l’activité économique en place. Elle doit être envoyée par lettre recommandée ou via un huissier de justice au moins 15 mois avant l’expiration du bail.

Cette demande doit également inclure toutes les conditions pour le nouveau bail. En l’absence de réponse du propriétaire, le renouvellement du bail sera automatiquement acceptée aux conditions proposées par le locataire.

Le bailleur a le droit de refuser le renouvellement, mais il devra alors verser une indemnité au locataire. C’est ce qu’on appelle une indemnité d’éviction 🚩

Après 9 ans, une procédure de renouvellement doit être suivie par le locataire et le propriétaire. Si la procédure n’a pas été respectée, on estime qu’il s’agit d’une reconduction tacite. Le contrat de bail commercial devient alors un contrat à durée indéterminée.

#2. Règles de révision du loyer

L’indexation du loyer est autorisée pour un bail commercial en Belgique. Pour ce faire, les conditions d’indexation doivent être incluses dans le contrat de bail.

Si rien n’est mentionné dans le bail, le propriétaire bailleur ne pourra pas réclamer une indexation du loyer 🚫

La révision du loyer se fait via un juge de paix.

L’indexation d’un bail commercial fonctionne comme une indexation traditionnelle. Elle peut se faire pendant les trois derniers mois de chaque période de trois ans.

• Comment calculer l’indexation d’un bail commercial à Bruxelles ?

L’indexation d’un bail commercial à Bruxelles se base sur l’indice des prix à la consommation.

Depuis 2022, il est nécessaire d’utiliser l’indice des prix à la consommation hors énergie (ou indice 0 énergie).

• Comment calculer l’indexation d’un bail commercial en Wallonie ?

L’indexation d’un bail commercial en Wallonie se base sur l’indice santé.

Pour les baux signés avant 1994, le calcul d’indexation devra se baser sur les prix à la consommation.

#3. Obligations du bailleur et du locataire

Dans un bail commercial, le bailleur et le locataire ont chacun des droits et des responsabilités spécifiques pour assurer une relation harmonieuse 🤝

Quelles sont les obligations du locataire ?

Le locataire s’engage à respecter les termes du contrat en :

• Payant le loyer dans les délais convenus.
• Préservant l’état et l’apparence du lieu loué.
• Entretenant le local et réalisant les réparations mineures nécessaires.
• Rendant le bien dans l’état initial à la fin du bail.

Quelles sont les obligations du bailleur ?

Le bailleur est tenu de :

• Fournir un espace en bon état pour l’usage commercial convenu.
• Assumer la responsabilité des réparations structurelles majeures, telles que les murs et la toiture.
• Mettre à disposition toutes les informations nécessaires sur le local, y compris son état, son efficacité énergétique (PEB), et tout risque lié à la pollution des sols.
• Respecter le droit de préemption du locataire en cas de vente du bien immobilier, accordant à ce dernier la priorité pour l’achat du bien loué.

#4. Sous-location et cession

La cession d’un bail commercial, c’est un peu comme passer le flambeau d’un locataire à un autre 🔥

Le locataire actuel, appelé cédant, transmet son contrat de location à une autre personne, le cessionnaire. En effectuant cette cession, le cédant transmet tous les droits et les obligations liés au bail commercial au cessionnaire. Cette transmission peut se faire en même temps que la cession du fonds de commerce. Cela évite de longues procédures barbantes pour le nouveau locataire.

Dans le cadre d’un bail commercial en Belgique, le bailleur ne peut pas s’opposer à la sous-location ou la cession.

Mais il y a deux exceptions où il peut refuser 👇

• Si une partie du bien immobilier est utilisée par le propriétaire ou un membre de sa famille.
• Si le locataire occupe le local depuis moins de 2 ans ou a renouvelé le bail il y a moins de 2 ans.

Pour demander une cession ou une sous-location, le locataire doit simplement prévenir le bailleur par lettre recommandée ou via un huissier de justice. Et là, le bailleur a 30 jours pour la refuser. S’il dit non, le locataire a encore 15 jours pour réagir. Si ça tourne au vinaigre, c’est le juge de paix qui tranche !

#5. Fin du bail commercial et résiliation anticipée en Belgique

En Belgique, le locataire peut résilier son contrat de bail commercial après chaque triennat (aka une période de 3 ans). Il devra alors respecter un délai de préavis de 6 mois avant la fin du triennat en cours.

En ce qui concerne le bailleur, il est très difficile pour lui de mettre fin au bail tout seul. Une clause doit être prévue dans le contrat de bail. Sans cette clause, le propriétaire ne pourra pas résilier le bail.

La loi ne permet la résiliation que dans deux situations : si le locataire ne paie pas son loyer ou si le bailleur veut exercer une activité commerciale dans le lieu même de location. La durée de préavis sera alors d’un an.

Pour cela, le bailleur doit envoyer un avis de résiliation un an à l’avance, par recommandé ou par huissier. Il doit préciser pourquoi il met fin au bail, c’est-à-dire s’il veut exercer une activité commerciale lui-même, ou si c’est un membre de sa famille, ou encore une société dont il possède la majorité des parts, qui souhaite l’exercer. Une résiliation sans motif est possible, mais le bailleur devra payer une indemnité équivalente à 36 mois de loyer.

Il doit suivre strictement ce que dit la loi, et même s’assurer que sa lettre respecte toutes les règles fixées par la Cour de cassation.

Une fois que le locataire est parti, le bailleur doit exercer l’activité commerciale dans les 6 mois et continuer pendant au moins 2 ans.

S’il ne le fait pas, l’ancien locataire peut lui demander une indemnité équivalente à 3 ans de loyer.

Les deux parties peuvent aussi se mettre d’accord pour mettre fin au bail, à tout moment bien sûr.

Dans ce cas, pour protéger le locataire, cette fin d’accord doit être confirmée par un acte notarié ou un jugement 🧑‍⚖️

Le bail commercial en Belgique est un sujet crucial pour tout entrepreneur souhaitant louer un espace pour son activité professionnelle. Ce contrat de location est régi par la loi du 30 avril 1951 et comprend des aspects essentiels à comprendre avant de s’engager. De la durée du bail et du renouvellement à la révision du loyer, en passant par la sous-location et la résiliation anticipée, chaque détail compte dans cette relation contractuelle. Il est donc essentiel de maîtriser ces 5 aspects clés concernant le bail commercial en Belgique. Pour plus d’informations, il est recommandé de consulter un professionnel du droit pour des conseils personnalisés dans ce domaine.