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SCI en Belgique : qu’est-ce que c’est ?

Plonge dans le monde de la société immobilière en Belgique et explore les différentes options de formes juridiques qui s’adapte à ta situation (spoiler alert : la SCI n’existe pas en Belgique 🤫). La gestion de biens immobiliers via une société immobilière implique quelques spécificités fiscales et juridiques. On t’explique tout ça ici 👇

La Société Civile Immobilière (SCI) est une forme juridique largement utilisée en France pour la gestion d’un ou plusieurs biens immobiliers. Cependant, en Belgique, cette structure n’a pas d’équivalent direct ❌ Dans cet article, on explore avec toi les implications et les alternatives pour les résidents belges qui veulent investir dans l’immobilier à travers une société, ainsi que les avantages et les inconvénients associés à cette décision. Découvre comment créer une SCI en Belgique et les différentes options de structures juridiques pour optimiser tes investissements immobiliers.👇

Qu’est-ce qu’une SCI ?

Une SCI, ou Société Civile Immobilière, est une forme juridique en France qui implique au moins deux personnes. Son but principal est la gestion d’un ou plusieurs biens immobiliers 🏠

Il n’y a pas d’équivalent à la SCI en Belgique. Cette structure est spécifique à la France 🇫🇷

En Belgique, toute personne désirant établir une société immobilière devra le faire en utilisant les formes juridiques traditionnelles telles que la Société Anonyme ou la Société à Responsabilité Limitée.

Les statuts de la société constituée doivent clairement indiquer la gestion d’un patrimoine immobilier comme objet social.

Le propriétaire d’une société immobilière est soumis à l’impôt sur les sociétés et n’est plus imposé individuellement sur son patrimoine immobilier.

Homme en chemise qui tend dans ses mains une maison et une série de billets

Comment créer une SCI en Belgique ?

Pour établir une structure similaire à une SCI en Belgique, il est nécessaire de créer une société commerciale. 

Tout d’abord, il faut choisir le statut juridique de l’entreprise. Ensuite, il est nécessaire de constituer la société via un acte notarié et de l’inscrire auprès d’un guichet d’entreprise agréé. La société sera ensuite publiée au Moniteur belge ✏️

D’une part, le passage à une société juridique dont les statuts sont la gestion de biens immobiliers comportent plusieurs obligations : telles que la tenue d’une comptabilité, l’élaboration d’un plan financier et l’inscription à la TVA.

D’autre part, le propriétaire de la société immobilière bénéficiera de droits, comme la possibilité de réaliser des bénéfices et des avantages fiscaux lors de la vente des parts de la société.

La création d’une SCI en Belgique entraîne généralement des coûts d’environ 1.500 €, comprenant les frais de notaire pour la constitution de l’acte, les droits d’enregistrement et l’inscription à la BCE. Dans le cas de la création d’une SA, un capital minimum de 61.500 € est requis 😱

Quel statut juridique choisir ?

Il existe plusieurs options :

    • La Société à Responsabilité Limitée, aka SRL : C’est la forme de société la plus courante en Belgique. Aucun capital minimum n’est requis pour sa création, ce qui la rend accessible aux petites entreprises. Les transferts d’actions sont limités, sauf indication contraire dans les statuts 📝
    • La Société Anonyme, ou SA : Cette forme nécessite un capital minimum de 61.500 €. Elle est recommandée pour les gestionnaires immobiliers qui ont de capitaux importants et prévoient une croissance rapide 📈
    • La Société Coopérative, ou SC : Cette option peut être intéressante pour une société immobilière. Elle implique un partenariat entre différents associés, chaque actionnaire ayant une voix. Avec un minimum de 3 actionnaires et aucun capital minimal requis, la SC offre une grande flexibilité pour l’entrée et la sortie des associés 🤸
    • La Société Simple, ou SNC : Aussi connue sous le nom de société en nom collectif, elle implique une responsabilité solidaire entre les associés 🤝 Cela peut être approprié pour une société dans laquelle tous les associés sont responsables des biens immobiliers de manière indéfinie et solidaire.

Pourquoi opter pour une société immobilière pour l’acquisition de biens ?

Les avantages :

Les principaux avantages de constituer une SCI en Belgique sont principalement d’ordre fiscal :

  • Les droits d’enregistrement sont déductibles de la base imposable.
  • Le taux d’impôt sur les sociétés est de 25% et est calculé sur les revenus réels des biens.
  • En cas de donation des parts de l’entreprise, aucun droit d’enregistrement n’est à payer. Toutefois, des droits de succession seront exigibles si le donateur décède dans les trois ans suivant la cession de ses parts, sauf dans le cas d’un bail emphytéotique.

Les inconvénients :

  • Un actionnaire d’une société immobilière ne peut pas simplement profiter de ses revenus comme bon lui semble. Il doit les distribuer selon des modalités spécifiques (dividendes, rémunération du dirigeant, réduction de capital, etc.).
  • Lors de la vente d’un bien immobilier générant une plus-value, la société est soumise à un impôt de 25%.
Jeune femme remplit sur son ordinateur sa déclaration d'impôt
Il est essentiel de bénéficier de l’accompagnement d’experts dans ce domaine avant de créer ta société immobilière.

Acheter un bien : faut-il le faire via une SCI ?

Les Belges ont une brique dans le ventre, c’est bien connu 🧱

Mais est-il nécessaire de créer une société juridique pour investir dans l’immobilier ? La réponse est : non, pas forcément 😉

Avant de prendre une décision, il est crucial d’analyser plusieurs critères :

  • Tout d’abord, détermine si l’avantage fiscal de l’impôt des sociétés, comparé à l’impôt sur les personnes, est réellement avantageux dans ta situation.
  • Ensuite, évalue quelle sera la base imposable utilisée pour calculer les taxes que tu devras régler. En tant que société, les loyers perçus serviront de référence, tandis qu’en tant que personne physique, un loyer fictif sera pris en compte.
  • Considère également la nature des logements que tu envisages d’acquérir. S’ils sont principalement destinés à la location résidentielle, la base imposable pour une personne physique (RC indexé majoré de 40 %) sera inférieure à celle d’une société (basée sur les loyers réels). Cependant, il est possible de déduire fiscalement de nombreux frais.
  • Envisages-tu de revendre rapidement tes biens immobiliers ? Dans ce cas, la plus-value réalisée sera imposable seulement si tu es en société. En tant que personne physique, tu en auras exonéré.

Il est généralement conseillé de constituer une société dont l’objet social est la gestion de patrimoine immobilier lorsque les revenus locatifs annuels dépassent les 25 000 €.

Les stratégies pour vendre un bien en société

Lorsqu’il s’agit de vendre un bien immobilier en tant que SCI en Belgique, plusieurs options s’offrent à toi :

  • Vendre le bien uniquement : Dans cette situation, tu seras assujetti à l’impôt des sociétés sur la plus-value immobilière réalisée.
  • Céder tes parts : Cette alternative implique le transfert des parts de la société à une autre personne, tout en conservant la propriété des biens immobiliers. Dans ce cas, la plus-value ne sera pas soumise à imposition.
  • Liquider la société immobilière : Lors d’une liquidation, un précompte de 30 % est applicable, et la plus-value latente des biens de la société (coûts d’acquisition – la valeur réelle au moment de la liquidation) sera également imposée.
  • Donner les parts de la société : Si la donation n’est pas enregistrée, elle n’est pas soumise aux droits d’enregistrement. Cependant, si le donateur décède dans les trois ans suivant la donation, le montant de celle-ci sera assujetti aux droits de succession.

Dans l’ensemble, la cession des parts de la société semble être la solution la plus avantageuse pour la vente d’un bien immobilier 💪

Dans cette optique, la création d’une société immobilière par bien immobilier peut faciliter la transaction, offrant ainsi une voie plus fluide pour la vente du bien.

Investir dans une SCI quand on vit en Belgique : comment ça fonctionne ?

Beaucoup d’expatriés belges détiennent des parts au sein d’une SCI établie en France, ou ont acquis une résidence secondaire par le biais d’une SCI.

La particularité de la SCI est qu’elle est considérée comme une structure juridique transparente sur le plan fiscal. En d’autres termes, les associés sont imposés par les autorités fiscales françaises sur le revenu généré par les biens immobiliers détenus par la SCI, notamment les loyers perçus des locataires 🗝️

En Belgique, la Cour de cassation a décidé que les distributions effectuées par les Sociétés Civiles Immobilières (SCI) (les dividendes, etc) devraient être considérées comme un revenu et donc être imposables en Belgique (c’est ce qu’on appelle le précompte mobilier ☝️).

De nombreuses particularités s’appliquent dans ce cas bien précis, notamment en cas de plus-value réalisée sur les parts ou encore en cas de déménagement hors Belgique. Tu peux en savoir plus ici.

Jeune femme propriétaire d'une société immobilière tend les clés de son bien immobilier

En conclusion, même si la Société Civile Immobilière (SCI) n’est pas disponible en Belgique, les propriétaires disposent toujours d’options pour organiser leurs investissements immobiliers. En examinant les différentes formes juridiques disponibles et en comprenant les implications fiscales et juridiques qui y sont associées, tu peux optimiser la gestion de ton patrimoine immobilier. Que tu optes pour une Société à Responsabilité Limitée (SRL), une Société Anonyme (SA) ou toute autre structure légale, l’essentiel est de choisir celle qui correspond le mieux à tes objectifs et à ta situation. Pour prendre cette décision, il est crucial de bénéficier de l’expertise de professionnels, qu’ils soient juristes ou comptables 👀

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